Démembrement de propriété

Explication détaillée

Définie par les articles 578 et suivants du Code civil, cette technique juridique sépare les prérogatives liées à un bien ou à des parts sociales. L'usufruitier conserve l'usage et les fruits (comme les loyers), tandis que le nu-propriétaire possède les murs avec la perspective d'en récupérer la pleine propriété au décès de l'usufruitier ou à l'issue d'une période fixée. Si vous appliquez ce mécanisme aux parts sociales de votre SCI, vous optimisez la transmission de votre patrimoine immobilier tout en gardant le contrôle si vous êtes désigné gérant dans les statuts. Sur le plan fiscal, le démembrement modifie la déclaration des revenus. L'usufruitier perçoit les loyers de la SCI et déclare sa quote-part de résultat foncier via le formulaire 2044, après que la société a rempli son formulaire 2072. En cas de déficit foncier généré par de gros travaux décidés en assemblée générale, la répartition de la déductibilité entre l'usufruitier et le nu-propriétaire dépend des conventions établies et de la nature des dépenses. La nue-propriété, quant à elle, échappe à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) de son titulaire, cet impôt reposant généralement sur les épaules de l'usufruitier pour la valeur en pleine propriété. L'intérêt majeur réside dans la donation avec réserve d'usufruit. Vous transmettez la nue-propriété de vos parts à vos enfants en bénéficiant d'abattements fiscaux calculés sur une valeur réduite, fixée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI). À votre décès, l'usufruit s'éteint naturellement et vos héritiers récupèrent la pleine propriété des parts sociales sans payer de droits de succession supplémentaires.

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