62 points de controle sur votre declaration SCI
Chaque verification est documentee avec sa reference legale (CGI, BOFiP, Code civil). Pas de boite noire — vous savez exactement ce qui est controle et pourquoi.
15
2072-S
15
2072-S Cadre III
11
2072-S Cadre V / 2044
11
Obligations legales
10
2044 / 2042
A jour des reformes 2025-2026
- PS 17,2 % sur les revenus fonciers (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarite 7,5 %) — inchange pour les SCI a l'IR
- Obligation GMBI — declaration des biens et des occupants sur impots.gouv (Art. 1418 CGI)
- Valeurs locatives cadastrales — mise a jour progressive pour les locaux d'habitation
Declaration des revenus de SCI
Formulaire 2072-S-SD : identification, exercice fiscal, revenus et resultat global
2072-01Denomination sociale identique a celle figurant au Kbis et aux statuts
Art. 1835 Code civil
Erreur frequente
Denomination differente entre 2072, statuts et Kbis (acronyme, caracteres speciaux)
Consequence en controle
Demande de regularisation, risque de rejet de la declaration
2072-02Numero SIREN (9 chiffres) valide et correspondant a la SCI declarante
Art. R.123-220 Code de commerce
Erreur frequente
SIREN errone ou confondu avec le SIRET (14 chiffres) d'un etablissement
Consequence en controle
Declaration non rattachee, relance automatique de l'administration
2072-03Adresse du siege social coherente avec les statuts et le greffe
Art. 1835 Code civil + Art. R.123-53 C. com.
Erreur frequente
Adresse non mise a jour apres un transfert de siege
Consequence en controle
Courriers non recus, difficultes en cas de controle
2072-04Date d'ouverture et de cloture de l'exercice coherentes (12 mois en regime, ou prorata si premier exercice)
Art. 53 A CGI + Statuts SCI
Erreur frequente
Exercice de 12 mois declare alors que la SCI a ete creee en cours d'annee
Consequence en controle
Discordances temporelles, rectification du resultat par periode
2072-05Option regime fiscal cochee : SCI translucide (IR) et non IS
Art. 8 CGI (SCI a l'IR) / Art. 206-2 CGI (option IS)
Erreur frequente
Cocher IS alors que la SCI n'a pas opte, ou inversement
Consequence en controle
Regime d'imposition errone, rappels et penalites
2072-06Type de revenus declares : revenus fonciers (Art. 28 CGI) et non BIC
Art. 28 CGI + Art. 14 CGI
Erreur frequente
Declarer en BIC des loyers de location nue (confusion avec meuble)
Consequence en controle
Requalification de categorie, rappel d'impot et interets de retard
2072-07Revenus bruts globaux = somme des revenus bruts par bien declare
Structure formulaire 2072-S, cadre III
Erreur frequente
Oublier un bien ou additionner incorrectement les revenus par immeuble
Consequence en controle
Sous-declaration ou sur-declaration, rectification mecanique
2072-08Total des charges deductibles = somme des charges par bien
Art. 31 CGI + Structure 2072-S cadre III
Erreur frequente
Oublier des charges deductibles ou inclure des charges non admises
Consequence en controle
Resultat foncier errone, rectification et interets
2072-09Resultat net global = revenus bruts - charges deductibles (coherence arithmetique)
Structure 2072-S cadre IV
Erreur frequente
Erreur de soustraction ou report d'un sous-total incorrect
Consequence en controle
Base imposable fausse pour tous les associes
2072-10Nombre d'immeubles declares coherent avec le patrimoine reel de la SCI
Cadre II 2072-S (liste des immeubles)
Erreur frequente
Oublier un immeuble acquis en cours d'annee ou conserver un immeuble cede
Consequence en controle
Revenus non declares ou charges deduites a tort, rectification
2072-11Adresse de chaque immeuble correcte et correspondant aux baux
Cadre II 2072-S
Erreur frequente
Adresse incorrecte ou incomplete (numero, code postal)
Consequence en controle
Difficultes de recoupement avec les donnees cadastrales
2072-12Nature de chaque bien renseignee (habitation, commerce, terrain)
Cadre II 2072-S
Erreur frequente
Ne pas preciser la nature, ou declarer 'habitation' pour un local commercial
Consequence en controle
Incidence sur les regles de deduction (travaux, TVA)
2072-13Signature du gerant et date de depot conformes
Art. 1856 Code civil (pouvoirs du gerant)
Erreur frequente
Declaration signee par un associe non gerant sans pouvoir
Consequence en controle
Declaration consideree comme irreguliere
2072-14Objet social de la SCI compatible avec la location nue (pas d'activite commerciale)
Art. 1845 Code civil + Art. 206-2 CGI
Erreur frequente
SCI exercant une activite commerciale (location meublee, marchand de biens) sans option IS
Consequence en controle
Requalification a l'IS d'office avec rappels d'impot et penalites
2072-15Exercice d'imposition correct (revenus N declares sur 2072-S de l'annee N)
Art. 175 CGI (delai de declaration)
Erreur frequente
Declarer les revenus de l'annee N-1 ou N+1 par erreur de millesime
Consequence en controle
Double imposition ou omission, regularisation necessaire
Resultat foncier (revenus et charges)
Cadre III de la 2072-S : revenus bruts, charges deductibles Art. 31 CGI, deficit foncier
RF-01Revenus bruts par bien = loyers hors charges encaisses ou courus au titre de l'exercice
Art. 29 CGI (revenus fonciers bruts)
Erreur frequente
Declarer les loyers charges comprises sans isoler la part locative
Consequence en controle
Surestimation des revenus bruts, puis deductions de charges incoherentes
RF-02Recettes accessoires incluses (droits d'affichage, concession d'emplacement)
Art. 29 CGI
Erreur frequente
Omettre des recettes annexes liees aux immeubles
Consequence en controle
Sous-declaration de revenus, rectification et penalites
RF-03Subventions ANAH ou aides aux travaux declarees en revenus
Art. 29 CGI + BOI-RFPI-BASE-10
Erreur frequente
Ne pas declarer une subvention tout en deduisant les travaux en totalite
Consequence en controle
Double avantage fiscal, redressement
RF-04Interets d'emprunt deductibles = interets reellement payes au titre de l'exercice
Art. 31-I-1-d CGI
Erreur frequente
Deduire le capital rembourse en plus des interets, ou deduire des interets d'un pret personnel
Consequence en controle
Reintegration, rappel d'impot et interets de retard
RF-05Frais d'assurance (PNO, GLI, emprunteur) portes en charges deductibles
Art. 31-I-1-a CGI
Erreur frequente
Oublier l'assurance emprunteur ou deduire une assurance habitation personnelle
Consequence en controle
Charges sous-estimees ou charges non admises, rectification
RF-06Travaux d'entretien et de reparation deduits en charges (Art. 31-I-1-a CGI)
Art. 31-I-1-a CGI + BOI-RFPI-BASE-20-30-10
Erreur frequente
Deduire des travaux d'agrandissement ou de construction (immobilisables)
Consequence en controle
Reintegration des charges + perte de la deduction, rappel d'impot
RF-07Travaux d'amelioration deductibles pour les locaux d'habitation
Art. 31-I-1-b CGI
Erreur frequente
Deduire des travaux d'amelioration sur un local commercial (non admis sauf exception)
Consequence en controle
Reintegration des charges non admises
RF-08Taxe fonciere deductible (hors ordures menageres, part locataire)
Art. 31-I-1-c CGI
Erreur frequente
Deduire la taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) qui est recuperable sur le locataire
Consequence en controle
Charge non deductible, rectification du resultat
RF-09Frais de gestion forfaitaires de 20 EUR par local declares
Art. 31-I-1-e CGI
Erreur frequente
Oublier les frais de gestion forfaitaires ou les appliquer par immeuble au lieu de par local
Consequence en controle
Optimisation manquee ou deduction excessive, rectification
RF-10Frais reels de gestion (honoraires agence, syndic) justifies par factures
Art. 31-I-1-e CGI
Erreur frequente
Deduire des frais de gestion sans justificatifs ou pour un bien non loue
Consequence en controle
Reintegration des charges non justifiees
RF-11Provisions pour charges de copropriete de l'annee N deduites
Art. 31-I-1-a-bis CGI
Erreur frequente
Deduire les charges reelles au lieu des provisions appelees par le syndic
Consequence en controle
Anticipation ou retard de deduction, regularisation imposee
RF-12Regularisation N-1 des charges de copropriete effectuee (reclassement deductible / non deductible)
Art. 31-I-1-a-bis CGI + BOI-RFPI-BASE-20-60
Erreur frequente
Oublier la regularisation de l'annee precedente, provoquant un double comptage
Consequence en controle
Resultat foncier errone, rectification lors d'un controle
RF-13Deficit foncier imputable sur le revenu global limite a 10 700 EUR
Art. 156-I-3 CGI
Erreur frequente
Imputer plus de 10 700 EUR de deficit foncier sur le revenu global
Consequence en controle
Rappel d'IR + interets de retard + majoration possible
RF-14Fraction du deficit provenant des interets d'emprunt non imputable sur le revenu global (report sur revenus fonciers uniquement)
Art. 156-I-3 CGI (alinea 3)
Erreur frequente
Imputer sur le revenu global un deficit foncier genere par les interets d'emprunt
Consequence en controle
Rappel d'IR et correction du report, penalites
RF-15Obligation de location pendant 3 ans apres imputation du deficit sur le revenu global
Art. 156-I-3 CGI (dernier alinea)
Erreur frequente
Cesser la location ou vendre dans les 3 ans suivant l'imputation du deficit
Consequence en controle
Remise en cause retroactive du deficit impute, rappel d'impot
Quotes-parts associes
Repartition du resultat entre associes, fiches 2044, reports de deficit
QP-01Total des quotes-parts de tous les associes = 100 %
Art. 1844 Code civil (droits des associes)
Erreur frequente
Total des quotes-parts different de 100 % (oubli d'un associe, erreur d'arrondi)
Consequence en controle
Repartition du resultat incoherente, declaration rejetee ou contestee
QP-02Quotes-parts conformes aux statuts ou aux eventuelles cessions de parts en cours d'annee
Art. 1844 Code civil + Statuts SCI
Erreur frequente
Utiliser des quotes-parts anciennes apres une cession de parts non mise a jour
Consequence en controle
Repartition erronee, risque de rectification pour chaque associe
QP-03Resultat attribue a chaque associe = resultat net SCI x quote-part individuelle
Art. 8 CGI (transparence fiscale SCI IR)
Erreur frequente
Appliquer une repartition differente de la quote-part au capital (sans clause statutaire)
Consequence en controle
Remise en cause par l'administration, rectification de chaque declaration personnelle
QP-04Somme des resultats attribues aux associes = resultat net de la SCI
Art. 8 CGI + coherence arithmetique
Erreur frequente
Erreur d'arrondi cumulee ou oubli d'un associe mineur
Consequence en controle
Ecart inexplique, demande de justification par l'administration
QP-05Identification de chaque associe (nom, prenom, adresse, numero fiscal)
2072-S Cadre V (liste des associes)
Erreur frequente
Numero fiscal manquant ou errone pour un associe
Consequence en controle
Impossibilite de recoupement, relance automatique
QP-06Report des deficits anterieurs par associe verifie sur 10 ans
Art. 156-I-3 CGI (report sur 10 ans)
Erreur frequente
Oublier un report de deficit ou depasser le delai de 10 ans
Consequence en controle
Perte definitive du deficit non reporte ou deduction hors delai contestee
QP-07Fiches 2044 pre-remplies avec les montants corrects par associe
Formulaire 2044 (revenus fonciers)
Erreur frequente
Montant total de la SCI reporte au lieu de la quote-part individuelle
Consequence en controle
Revenu foncier declare trop eleve ou trop faible, rectification IR
QP-08Coherence entre la fiche 2044 et le cadre V de la 2072-S pour chaque associe
Concordance 2072-S / 2044
Erreur frequente
Montants divergents entre la declaration SCI et la declaration personnelle
Consequence en controle
Alerte automatique de l'administration, controle sur pieces
QP-09Si cession de parts en cours d'annee, prorata temporis de la repartition
Art. 8 CGI + Doctrine (repartition au prorata)
Erreur frequente
Attribuer 100 % du resultat a l'associe entrant ou sortant
Consequence en controle
Quote-part erronee pour le cedant et le cessionnaire
QP-10Associes personnes morales identifies avec leur forme juridique et SIREN
2072-S Cadre V (associes PM)
Erreur frequente
Ne renseigner que le nom sans SIREN pour une societe associee
Consequence en controle
Impossibilite de recoupement, relance administrative
QP-11Parts detenues en usufruit / nue-propriete correctement reparties
Art. 8 CGI + Art. 578 Code civil (usufruit)
Erreur frequente
Attribuer les revenus au nu-proprietaire au lieu de l'usufruitier
Consequence en controle
Erreur d'imposition, rectification des declarations individuelles
Obligations declaratives
Delais de depot, annexes obligatoires, PV d'AG, obligations GMBI
OB-01Depot de la 2072-S dans les delais (2e jour ouvre suivant le 1er mai)
Art. 175 CGI
Erreur frequente
Depot tardif de la declaration
Consequence en controle
Majoration de 10 % (Art. 1728 CGI) + interets de retard (Art. 1727 CGI)
OB-02Teleprocedure utilisee pour le depot (EDI ou EFI sur impots.gouv)
Art. 1649 quater B quater CGI
Erreur frequente
Depot papier au lieu du depot electronique obligatoire
Consequence en controle
Amende de 15 EUR par document (Art. 1738 CGI), minimum 60 EUR
OB-03Tableau des immobilisations annexe a la 2072-S
Notice 2072-S-NOT-SD
Erreur frequente
Oublier de joindre le detail des immeubles detenus par la SCI
Consequence en controle
Demande de renseignements complementaires, retard de traitement
OB-04Tableau des associes complet (identite, quote-part, adresse)
2072-S Cadre V (obligatoire)
Erreur frequente
Tableau incomplet ou absent
Consequence en controle
Declaration consideree comme incomplete, mise en demeure possible
OB-05PV d'Assemblee Generale annuel approuvant les comptes
Art. 1856 Code civil (reddition des comptes)
Erreur frequente
Ne pas tenir d'AG annuelle ou ne pas rediger de PV
Consequence en controle
Irregularite juridique, contestation possible de la gestion par un associe
OB-06PV d'AG contenant l'affectation du resultat (report a nouveau, distribution)
Art. 1844-1 Code civil (droit aux benefices)
Erreur frequente
PV sans resolution sur l'affectation du resultat
Consequence en controle
Ambiguite juridique sur la repartition, risque de conflit entre associes
OB-07Inscription des biens au service GMBI (Gerer Mes Biens Immobiliers)
Art. 1418 CGI (obligation declarative proprietaire)
Erreur frequente
Ne pas declarer les biens sur GMBI ou declarer avec des informations erronees
Consequence en controle
Amende de 150 EUR par local non declare (Art. 1770 terdecies CGI)
OB-08Mise a jour GMBI en cas de changement de locataire ou de vacance
Art. 1418 CGI + BOI-IF-TFB-10-60
Erreur frequente
Ne pas mettre a jour les informations d'occupation lors d'un changement de locataire
Consequence en controle
Taxe d'habitation / logements vacants indument reclamee, penalite GMBI
OB-09Conservation des pieces justificatives pendant 6 ans (baux, factures, releves)
Art. L.102 B LPF (delai de conservation)
Erreur frequente
Detruire les justificatifs avant l'expiration du delai de reprise
Consequence en controle
Impossibilite de justifier les charges en cas de controle, reintegration
OB-10Declaration des revenus fonciers par chaque associe sur sa propre 2044 dans les delais
Art. 170 CGI + Art. 175 CGI
Erreur frequente
Un associe oublie de reporter sa quote-part sur sa declaration personnelle
Consequence en controle
Redressement individuel de l'associe defaillant
OB-11Registre des associes a jour et accessible
Art. 1835 Code civil + Decret n 78-704
Erreur frequente
Registre non tenu ou non mis a jour apres cession de parts
Consequence en controle
Inopposabilite des cessions aux tiers, irregularite formelle
Report sur declarations individuelles
Cases 2044, deficit foncier, prelevements sociaux, coherence SCI / declaration personnelle
RI-01Revenus fonciers de la SCI reportes en case 111 de la 2044 (revenus de SCI)
Notice 2044 (cadre 1 : proprietes rurales et urbaines)
Erreur frequente
Reporter les revenus SCI dans les cases de revenus fonciers en direct
Consequence en controle
Confusion entre revenus directs et revenus de SCI, controle sur pieces
RI-02Montant reporte sur 2044 = quote-part du resultat figurant au cadre V de la 2072-S
Concordance 2072-S / 2044
Erreur frequente
Reporter un montant different de celui attribue par la SCI
Consequence en controle
Ecart detecte automatiquement, demande de correction
RI-03Si deficit foncier : report correct sur la 2044 (ligne 420 ou equivalent)
Art. 156-I-3 CGI + 2044
Erreur frequente
Oublier de reporter le deficit ou le reporter dans la mauvaise ligne
Consequence en controle
Perte du benefice du deficit foncier ou imputation erronee
RI-04Deficit imputable sur revenu global (max 10 700 EUR) reporte en case 4BC de la 2042
Art. 156-I-3 CGI + 2042 case 4BC
Erreur frequente
Imputer le deficit dans la mauvaise case ou depasser le plafond
Consequence en controle
Rappel d'IR avec interets et majoration eventuelle
RI-05Deficit reportable sur revenus fonciers futurs (excedent au-dela de 10 700 EUR) suivi sur 10 ans
Art. 156-I-3 CGI (report 10 ans)
Erreur frequente
Ne pas suivre le stock de deficit reportable, perdre le report
Consequence en controle
Deficit perdu par prescription, optimisation fiscale manquee
RI-06Prelevements sociaux 17,2 % appliques sur les revenus fonciers positifs
Art. L.136-6 CSS (CSG) + Art. 1600-0-F bis CGI (CRDS)
Erreur frequente
Oublier que les revenus fonciers sont soumis aux prelevements sociaux
Consequence en controle
Rappel de PS avec interets, meme si l'IR est correctement declare
RI-07Pas de double declaration des memes revenus (en direct + via la SCI)
Principe d'unicite de la declaration
Erreur frequente
Reporter les loyers a la fois comme revenus personnels et comme quote-part SCI
Consequence en controle
Double imposition, rectification et demande de remboursement complexe
RI-08Revenus fonciers de source etrangere identifies separement (credit d'impot, convention)
Conventions fiscales internationales + 2047
Erreur frequente
Melanger revenus fonciers francais et etrangers sans appliquer la convention
Consequence en controle
Double imposition ou credit d'impot non reclame
RI-09Acompte de prelevements sociaux et IR (acompte PFU ou tiers provisionnel) pris en compte
Art. 204 A CGI (prelevement a la source revenus fonciers)
Erreur frequente
Ne pas declarer les acomptes deja preleves, generant un double paiement
Consequence en controle
Sur-paiement temporaire, regularisation a la liquidation
RI-10En cas de plus-value sur cession de parts de SCI, declaration correcte (2048-M)
Art. 150 UB CGI (plus-value sur droits sociaux immobiliers)
Erreur frequente
Ne pas declarer la plus-value ou appliquer le mauvais regime (PV immobilieres vs mobilieres)
Consequence en controle
Rappel d'impot sur la plus-value non declaree, majorations pour manquement delibere
Mises a jour reglementaires integrees
| Reforme | Date d'effet | Impact | SCI Facile |
|---|---|---|---|
| PS 17,2 % sur revenus fonciers | Revenus 2025 | CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarite 7,5 % | Integre |
| Obligation GMBI (Art. 1418 CGI) | Depuis 2023, penalites 2024+ | Amende 150 EUR / local non declare | Guide inclus |
| Valeurs locatives cadastrales | Progressif | Revision des bases de taxe fonciere | Integre |
| Deficit foncier plafonne a 10 700 EUR | Inchange depuis 2018 | Plafond d'imputation sur revenu global | Integre |
SCI Facile vs expert-comptable vs services en ligne
| Critere | SCI Facile | Expert-comptable | Decla.fr / Qlower |
|---|---|---|---|
| Liste publique des controles | 62 points detailles | Variable | Non publiees |
| References legales publiees | CGI, BOFiP, Code civil | Rarement publiees | Non publiees |
| Tarif | 49 EUR | 300-600 EUR/an | 99-199 EUR/an |
| Documents inclus | 2072-S + 2044 + PV d'AG + Passport | 2072-S + 2044 | Variable selon offre |
| Fiches 2044 par associe | Incluses | Incluses | Selon offre |
| Teleprocedure / teletransmission | Depot utilisateur sur impots.gouv | Incluse | Variable |
Questions frequentes
Combien de points de controle verifie SCI Facile ?
SCI Facile applique 62 points de controle sur chaque declaration generee, couvrant le formulaire 2072-S, le resultat foncier, la repartition entre associes, les obligations declaratives et le report sur les declarations individuelles 2044. Chaque point est documente avec sa reference legale.
Pourquoi publier vos points de controle ?
La transparence est la meilleure preuve de qualite. Nous publions l'integralite de nos verifications avec les articles de loi correspondants pour que vous puissiez juger vous-meme du niveau de rigueur applique a votre declaration.
Ces controles remplacent-ils un expert-comptable ?
Pour une SCI a l'IR standard (location nue, 1 a 5 biens), ces controles couvrent l'integralite des verifications qu'un expert-comptable effectue sur une declaration 2072-S. Pour des situations complexes (SCI a l'IS, demembrement, SCI avec activite commerciale), un accompagnement personnalise peut etre utile.
Comment SCI Facile detecte-t-il les erreurs ?
Chaque point de controle est implemente comme une regle de validation dans notre logiciel. Certains sont des controles de coherence arithmetique (somme des quotes-parts = 100 %, resultat = revenus - charges), d'autres sont des controles de conformite legale (deficit foncier plafonne a 10 700 EUR, obligation de location 3 ans).
Quelle est la difference entre SCI Facile et un service a 200 EUR ?
SCI Facile genere les memes documents (2072-S, fiches 2044 par associe, PV d'AG) pour 49 EUR au lieu de 200 a 400 EUR. La difference de fond : nous publions l'integralite de nos 62 points de controle avec les references legales, la ou d'autres services ne detaillent pas leurs verifications.
Les reformes 2025-2026 sont-elles prises en compte ?
Oui. SCI Facile integre les prelevements sociaux a 17,2 % sur les revenus fonciers, l'obligation GMBI (Gerer Mes Biens Immobiliers) avec ses penalites, et la mise a jour des valeurs locatives cadastrales. Chaque reforme est documentee dans notre tableau de suivi.