Usufruit

Explication détaillée

L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. Dans le cadre d'une SCI, démembrer les parts sociales signifie séparer ce droit de la nue-propriété. Si vous détenez l'usufruit des parts de votre SCI, vous avez le droit de voter lors de l'assemblée générale pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices et, surtout, vous encaissez les dividendes issus des loyers perçus par la société. Fiscalement, l'usufruitier est redevable de l'impôt sur les revenus générés. Lorsque le gérant de la SCI établit le formulaire 2072 pour déclarer le résultat foncier, votre quote-part de bénéfices vous est attribuée en tant qu'usufruitier. Vous devez ensuite la reporter sur votre déclaration personnelle (formulaire 2044). En cas de déficit foncier, les règles de déduction dépendent de la rédaction des statuts et de la convention de démembrement. En principe, l'usufruitier ne peut pas déduire ce déficit de ses autres revenus fonciers si les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Ce mécanisme est très efficace pour transmettre un patrimoine immobilier. Vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en conservant l'usufruit. Vous continuez ainsi de percevoir les revenus pour financer votre retraite, tout en réduisant la base taxable des droits de donation, puisque seule la valeur de la nue-propriété est taxée au moment de la transmission. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants récupèrent la pleine propriété sans impôt supplémentaire.

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