Nue-propriété

Explication détaillée

Le démembrement de propriété divise la pleine propriété en deux droits distincts, encadrés par les articles 544 et 578 du Code civil. En tant que nu-propriétaire de parts sociales d'une SCI, vous possédez le capital mais vous abandonnez le droit de percevoir les dividendes ou d'occuper le bien au profit de l'usufruitier. Ce mécanisme est central pour anticiper une succession. Vous conservez toutefois le droit de vote en assemblée générale pour toutes les décisions modifiant les statuts ou affectant la substance même de la société (comme la vente de l'immeuble). De son côté, l'usufruitier vote pour l'affectation des bénéfices courants et la nomination du gérant. Sur le plan fiscal, la répartition du résultat foncier obéit à des règles strictes. En principe, l'usufruitier déclare les bénéfices réguliers puisqu'il perçoit les revenus. Cependant, la situation devient particulièrement intéressante lorsque la SCI génère un déficit foncier, par exemple suite à de lourdes dépenses de rénovation. En tant que nu-propriétaire, vous pouvez, sous certaines conditions et si vous supportez effectivement la charge de ces gros travaux (conformément aux articles 605 et 606 du Code civil), imputer votre quote-part de ce déficit sur vos propres revenus fonciers. Cette déclaration s'effectue via votre formulaire 2044, en reprenant les calculs préalablement établis par la société sur son propre formulaire 2072. Au terme du démembrement, généralement au décès de l'usufruitier, vous récupérez la pleine propriété des parts sociales sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires. C'est l'extinction naturelle de l'usufruit prévue par l'article 617 du Code civil. Vous devenez alors pleinement maître des revenus générés par le patrimoine immobilier de la société.

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