Amortissement en SCI à l'IS

Explication détaillée

Contrairement à une société soumise à l'impôt sur le revenu où vous déclarez des revenus fonciers classiques (souvent via le formulaire 2044), opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) vous donne accès à la déduction des amortissements. En vertu de l'article 39 du Code général des impôts (CGI), la société peut déduire de son résultat imposable une quote-part du prix d'acquisition de l'immeuble (hors terrain) et des gros travaux. Cette mécanique comptable constate la dépréciation du bien au fil du temps et vient diminuer le bénéfice imposable de votre SCI, vous permettant souvent de générer un déficit reportable. Pour appliquer cette déduction, vous devez ventiler le prix d'achat de votre immeuble par composants (gros œuvre, toiture, électricité, menuiseries), car chacun possède une durée de vie propre selon les usages de l'administration fiscale. Le gros œuvre s'amortit généralement sur 50 ans, tandis que l'installation électrique s'amortit sur 15 ans. Le terrain, en revanche, ne se déprécie pas et ne peut jamais être amorti. Le gérant de la SCI doit veiller à la bonne tenue de cette comptabilité d'engagement, dont les comptes seront approuvés par les associés lors de l'assemblée générale annuelle. Prenez garde à l'impact de ce mécanisme lors de la revente du bien. En SCI à l'IS, le calcul de la plus-value immobilière professionnelle réintègre les amortissements déduits (article 39 duodecies du CGI). La valeur nette comptable du bien diminue chaque année, ce qui augmente d'autant la base taxable à l'IS lors de la cession. Vous échangez donc une fiscalité très douce pendant la phase d'exploitation contre une taxation potentiellement lourde à la sortie.

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