SCCV (SCI Construction-Vente)

Explication détaillée

Contrairement à une SCI classique qui vise à conserver et louer un patrimoine, la SCCV a un objet exclusivement commercial : acheter un terrain, y édifier un bâtiment, puis le revendre en bloc ou à la découpe. Bien que son activité soit commerciale par nature, l'article 239 ter du Code général des impôts (CGI) lui accorde une transparence fiscale exceptionnelle. La société elle-même ne paie pas l'impôt sur les sociétés (IS) sur ses marges de promotion. En tant qu'associé, vous êtes imposé personnellement sur la quote-part des bénéfices réalisés lors de la vente, au prorata de vos parts sociales. Les statuts de la SCCV doivent être rédigés avec une extrême précision par le gérant ou les fondateurs, car la société a une durée de vie limitée à la réalisation de son objet. Une fois l'immeuble construit et intégralement vendu, la SCCV a vocation à être dissoute lors d'une assemblée générale extraordinaire. Attention toutefois, si la SCCV décide finalement de conserver un lot pour le louer au lieu de le vendre (et générer un résultat foncier ou un déficit foncier classique), elle perd son régime de faveur. Elle bascule alors automatiquement à l'impôt sur les sociétés, ce qui modifie radicalement sa fiscalité. C'est pourquoi cette structure reste l'apanage des promoteurs immobiliers ou des investisseurs réalisant des opérations ponctuelles d'achat-revente avec travaux lourds.

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