SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
L'IR est idéal pour la détention patrimoniale (plus-values exonérées après 22 ans). L'IS permet d'amortir le bien mais supprime les abattements pour durée de détention.
Réponse détaillée
Le choix entre l'IR (impôt sur le revenu) et l'IS (impôt sur les sociétés) est structurant et, pour l'IS, irrévocable. La majorité des SCI patrimoniales restent à l'IR, et voici pourquoi.
À l'IR, la SCI est « transparente » : les revenus fonciers remontent directement aux associés qui les déclarent sur leur 2044. Les avantages : régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans d'IR et 30 ans de prélèvements sociaux), pas de double imposition, et le déficit foncier est imputable sur le revenu global (10 700 €/an). L'inconvénient : les revenus sont imposés au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux, même si rien n'est distribué.
À l'IS, la SCI paie l'impôt société (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Les avantages : possibilité d'amortir le bien (réduction du résultat imposable), charges déductibles plus larges, et imposition uniquement sur les dividendes distribués. Les inconvénients majeurs : plus-value calculée sur la valeur nette comptable (pas d'abattement pour durée), double imposition (IS + flat tax 30 % sur les dividendes), et obligations comptables lourdes.
En résumé : l'IR est préférable pour la détention patrimoniale long terme. L'IS peut se justifier si vous réinvestissez massivement et ne prévoyez pas de revendre.
Pour aller plus loin
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Générer ma déclarationQuestions liées
Comment un associé de SCI est-il imposé ?
Chaque associé est imposé sur sa quote-part au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, même sans distribution. L'usufruitier est imposé en cas de démembrement.
Comment fonctionne le déficit foncier en SCI ?
Le déficit foncier est réparti entre associés et imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an). L'excédent est reportable 10 ans. Les intérêts d'emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers.
La SCI peut-elle faire de la location meublée ?
La location meublée en SCI risque la requalification à l'IS. Tolérance si les revenus meublés restent sous 10 % du total. Pour du meublé, préférez le LMNP ou la SARL de famille.