Comment intégrer et déclarer les parts d'une sci dans ifi ?
Les parts de SCI sont soumises à l'IFI pour leur fraction immobilière nette. Une décote d'illiquidité de 10 à 15 % s'applique sur leur valeur.
Réponse détaillée
Les parts de votre SCI entrent dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier net global dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Seule la fraction représentative des biens immobiliers est taxable. Vous ne déclarez pas la valeur totale de vos parts sociales, mais uniquement la part correspondant à l'immobilier détenu par la société civile immobilière.
Pour obtenir ce montant, vous devez calculer la valeur nette immobilière de la société. Vous prenez la valeur vénale (le prix du marché) des immeubles, vous soustrayez les dettes immobilières contractées par la SCI (comme le capital restant dû d'un emprunt bancaire), et vous multipliez le résultat par votre quote-part (votre pourcentage de détention dans le capital). L'article 973 du Code général des impôts encadre cette évaluation. Les comptes courants d'associés, c'est-à-dire les sommes que vous avez prêtées à la SCI pour son fonctionnement, ne sont pas considérés comme des dettes déductibles pour le calcul de l'IFI.
L'administration fiscale accepte l'application d'une décote sur la valeur des parts sociales. Contrairement à un bien détenu en direct, les parts d'une SCI sont difficiles à revendre rapidement à un tiers. Cette illiquidité justifie une décote allant généralement de 10 % à 15 %. Vous devez justifier ce taux en cas de contrôle, en vous appuyant sur la rédaction de vos statuts, notamment s'ils contiennent des clauses d'agrément strictes limitant l'entrée de nouveaux associés.
En parallèle de votre déclaration personnelle 2042-IFI, la société doit tenir une comptabilité rigoureuse pour justifier la valeur de son actif et de son passif. Elle doit aussi déclarer chaque année son résultat foncier (les loyers encaissés moins les charges déductibles) via le formulaire 2072. SCI Facile génère votre déclaration 2072 en 10 minutes pour 49 €. Vous validez vos comptes lors de l'assemblée générale annuelle (AG) et le gérant transmet les chiffres à l'administration, y compris via la déclaration d'occupation GMBI (Gérer Mes Biens Immobiliers).
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