Avec une SCI, comment faire de la location meublée sans basculer à l’impôt sur les sociétés ?

Réponse détaillée

La règle fiscale est stricte : la location meublée est une activité commerciale. Une Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) qui encaisse des loyers meublés bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés (IS), selon l'article 206 du Code Général des Impôts. Pour éviter cette bascule, vous devez respecter le seuil de tolérance de 10 %. Les recettes de votre location meublée, charges comprises, ne doivent pas dépasser 10 % des recettes totales de la SCI. Si votre société encaisse 10 000 € de loyers par an, la part du meublé plafonne à 1 000 €.

L'administration fiscale admet une seconde exception : la location meublée occasionnelle et de courte durée. Si vous louez un appartement meublé pendant quelques semaines pour éviter la vacance locative entre deux locataires nus, cette activité échappe à l'IS. Un dépassement ponctuel du seuil de 10 % est également toléré si la moyenne des recettes meublées sur l'année en cours et les trois années précédentes reste inférieure à 10 %. Un franchissement durable entraîne un assujettissement définitif à l'IS.

Au moment de la déclaration, la SCI dépose un formulaire 2072 pour transmettre son résultat foncier global à l'administration, c'est-à-dire les loyers nus encaissés moins les charges déductibles comme la taxe foncière, l'assurance ou les intérêts d'emprunt. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044. Cette quote-part représente la fraction des bénéfices ou du déficit foncier qui lui revient, proportionnellement au nombre de parts sociales qu'il détient, tel que défini dans les statuts de la société.

Le gérant a l'obligation de convoquer une assemblée générale annuelle pour faire approuver ces comptes. Il doit aussi déclarer l'identité des locataires et le type de location sur l'espace GMBI (Gérer mes biens immobiliers) du site des impôts. Une erreur d'affectation ou de calcul peut déclencher un contrôle fiscal et forcer le passage à l'IS. Pour sécuriser vos démarches, SCI Facile génère votre déclaration 2072 en 10 minutes pour 49 €.

Pour aller plus loin