Faut-il opter pour une SCI avec ou sans TVA pour la location de vos biens immobiliers ?
L'habitation est exonérée de TVA. Le choix d'une SCI avec ou sans TVA concerne les locaux professionnels pour déduire la taxe sur vos travaux.
Réponse détaillée
Par défaut, la location de logements nus à usage d'habitation est exonérée de TVA, sans aucune option possible (article 261 D du Code Général des Impôts). Vous facturez vos loyers sans taxe, mais vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur vos frais d'acquisition, de construction ou de travaux. Le choix d'une SCI avec ou sans TVA se pose uniquement pour la location de locaux professionnels ou commerciaux (bureaux, entrepôts, boutiques). Pour ces baux, l'exonération reste la règle de base, mais le gérant de la SCI peut formuler une option expresse auprès du service des impôts pour assujettir les loyers à la TVA.
L'intérêt principal de l'option à la TVA réside dans la récupération de la taxe. Si vous achetez un local commercial neuf ou si vous lancez de lourdes rénovations, opter pour la TVA vous permet de vous faire rembourser les 20 % de taxe payés sur ces investissements. En contrepartie, vous collectez la TVA sur les loyers facturés à votre locataire. Si ce dernier est un professionnel assujetti, l'opération est financièrement neutre pour lui puisqu'il la déduira de ses propres déclarations.
Indépendamment de votre choix sur la TVA, les obligations déclaratives de la société civile immobilière restent strictes. Vous devez calculer le résultat foncier en soustrayant vos charges déductibles de vos revenus fonciers via le formulaire 2072. Si la SCI est soumise à la TVA, les montants inscrits sur cette liasse fiscale sont hors taxes (HT). Le bénéfice ou le déficit foncier obtenu est ensuite réparti entre les associés en fonction de leur quote-part, c'est-à-dire le pourcentage de parts sociales défini dans les statuts. Chaque associé reporte ensuite ce montant sur son formulaire 2044 personnel.
En parallèle de la déclaration de revenus, vous devez valider vos comptes annuels lors d'une assemblée générale, obligatoirement retranscrite dans un PV d'AG. Vous êtes également tenus de mettre à jour l'outil GMBI (Gérer Mes Biens Immobiliers) sur impots.gouv.fr, qui sert à indiquer à l'administration fiscale l'identité exacte des occupants de vos locaux. La gestion de ces documents exige de la rigueur. Pour simplifier cette étape, SCI Facile génère votre déclaration 2072 en 10 minutes pour 49 €.
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